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日前，國內(nèi)首批兩單保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品分別為深交所和上交所審核通過，保障性租賃住房公募REITs項目成功試點落地。此舉對于打通“投融管退”閉環(huán)、助力保障性租賃住房金融體系進一步完善，具有重要的意義。
保障性租賃住房是我國住房供應體系中的重要組成部分，對服務城市新市民、保障低收入人群住房需求等有重大意義。為滿足中低收入群體的剛需，各地特別是房價較高的一、二線城市均在積極推進保障性租賃住房項目，因而公共資金缺口較大，同時保障性租賃住房有穩(wěn)定的租金收益預期，可以通過機制設計和金融創(chuàng)新來吸引社會資金投資。而保障性租賃住房公募REITs，是一種不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可為民間資金增加投資機會，為存量公共資金增加退出通道，盤活沉沒公共資金，活躍細分金融市場。從宏觀層面而言，其有益于落實中央關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，增進居民福祉，有利于拓寬保障性租賃住房供給資金來源，更好吸引社會資本參與，有助于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
未來，我國的保障性租賃住房市場潛力還比較大。推進這一市場規(guī)范、長足發(fā)展，為相關企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和存量盤活路徑，須穩(wěn)妥施策。
首先，應嚴格區(qū)分保障性租賃住房與商品住房和商業(yè)地產(chǎn)的資金流，既防止流入商業(yè)項目催生市場泡沫，又應防范房地產(chǎn)累積風險外溢于保障性租賃市場。比如，對于回收資金須嚴格閉環(huán)管理；項目原始權(quán)益人、REITs基金管理人和底層資管計劃管理人等信息披露義務人，應定期披露和報告回收資金使用情況等。同時，還應禁止或限制原始權(quán)益人再投資空置土地項目或短期項目。
其次，由于部分保障性租賃住房租金水平不高，不容易滿足社會資金收益預期，因此需要設計稅費優(yōu)惠安排，在所得稅、印花稅以及交易傭金方面實施一定的減免，對于五年以內(nèi)的短期投資收入不超過總收益50%的REITs，可享受進一步稅收優(yōu)惠。
最后，首批審核通過的兩單保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品，采用了“公募基金+專項資產(chǎn)管理計劃”的模式，用公募基金面向戰(zhàn)略投資者、公眾投資者歸集社會資金并投資專項資管計劃，由專項資管計劃將租金收益權(quán)進行資產(chǎn)證券化。有鑒于此，對于專項資管計劃的資產(chǎn)負債界定、受托人職責、收益權(quán)證券化等相應的法律法規(guī)、規(guī)章制度，需要進一步完備；對于收益分配比例、負債率限定、信息披露規(guī)范等，也應進行監(jiān)管規(guī)制。
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